Valor de mercado vs. valor de inversión en Inversiones en Bienes Raíces
Los diferentes tipos de «valor» en bienes raíces comerciales incluyen:
- Valor de mercado
- Valor de la inversión
- Valor asegurable
- Valor evaluado
- Valor de liquidación
- Valor de reposición
A veces, las líneas entre estos tipos de valor pueden ser un poco borrosas, especialmente cuando se considera específicamente el valor de mercado y de inversión.
Los tipos de valor inmobiliario se pueden definir de la siguiente manera:
Tipos de valor inmobiliario
- Valor de mercado
El valor de mercado, o valor de mercado «justo», es el tipo de valor de propiedad más comúnmente referido, y es el valor utilizado en el proceso de suscripción de préstamos.
El informe «Market Value: What Does It Really Mean» del Appraisal Institute proporciona una visión general histórica del «valor» y el «valor de mercado», incluidas muchas definiciones de una variedad de fuentes.
Un ejemplo viene a través de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC), que afirma que el valor de mercado es «el precio más probable que una propiedad debe traer en un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones requeridas para una venta justa».
En otras palabras, qué es un comprador dispuesto a pagar, y un vendedor dispuesto a aceptar, dado que todas las demás circunstancias son estándar y esperadas.
2. Valor de la inversión
El valor de inversión es el valor que una propiedad ofrece a un inversor específico. Es el valor que el inversor estaría dispuesto a pagar por la propiedad.
Independientemente del valor de mercado, siempre habrá un límite a lo que un inversor está dispuesto a invertir en un activo.
El valor de la inversión se basa en las propias calificaciones del inversor, el capital disponible, la tasa impositiva y el financiamiento.
3. Valor asegurable
Esto se refiere a la cantidad de una propiedad que está en riesgo potencial de daños, en aras de determinar la cobertura del seguro.
En otras palabras, cuál es el valor de la parte de la propiedad que se puede cubrir en una póliza de seguro.
4. Valor tasado
El valor tasado es un valor de propiedad determinado por un perito valuador para fines de impuestos inmobiliarios (compraventa)
5. Valor de liquidación
El valor de liquidación establece el precio probable por el que una propiedad se vendería durante una venta forzada, como una ejecución hipotecaria.
El valor de liquidación se utiliza en momentos en que existe una ventana limitada para la exposición al mercado, o si existen otras condiciones restrictivas.
6. Valor de reposición
Este es el costo de reemplazar la estructura con una estructura sustituta idéntica, que tenga la misma utilidad que la propiedad original.
Ahora, una propiedad comercial puede tener cualquiera de los tipos de valor anteriores determinados en cualquier momento. Y es muy posible que ninguno de los valores sea el mismo (aunque es probable que al menos algunos de ellos estén cerca).
Eso es especialmente cierto cuando se considera la diferencia entre el valor de mercado y el valor de inversión, solo porque una propiedad debe obtener una cierta cantidad, eso no significa que un inversionista ofrecerá nada cercano a ella.
Además, lo que se percibe como «valioso» para un mercado específico (o para el propieratario), podría no ser valioso para un inversor.
Con las definiciones de cada uno en mente, veamos los diferentes enfoques tanto para el valor de mercado como para el valor de inversión, para mostrar sus diferencias de manera más clara.
Enfoques del valor de mercado
El valor de mercado es lo que se determina durante una valuación. Durante el proceso de suscripción de préstamos, muchos prestamistas buscarán un valuador externo para obtener una estimación del valor de mercado de una propiedad.
El valor de mercado es lo que se utiliza para determinar un monto de hipoteca apropiado.
Entonces, ¿cómo determinan realmente los valuadores el valor de mercado?
En realidad, hay muchas maneras. Pero, antes de que algo de eso ocurra, se debe distinguir el uso más alto de la propiedad.
Esencialmente, lo que debe determinarse es el uso legal de una propiedad que produce el mayor valor, así que piense en cosas como la zonificación, los usos de la propiedad, el tamaño de la propiedad, el rendimiento financiero, etc.
En resumen, ¿cuál es el potencial «techo» de la propiedad?
En general, hay tres enfoques de valoración que los valuadores utilizan para determinar el valor justo de mercado de un activo comercial:
- El enfoque de mercado:
El enfoque de mercado le brinda un valor de propiedad al observar otras ventas recientes de activos muy comparables.
2. El enfoque de capitalización de rentas:
El enfoque basado en los ingresos simplemente deriva un valor de la propiedad de los ingresos que genera.
3. El enfoque de costos
Este enfoque basa el valor de una propiedad en el costo de reproducir esa propiedad, menos cualquier depreciación acumulada.
Enfoques del valor de la inversión
Si bien el proceso de valor de mercado se utiliza en las tasaciones para la suscripción de préstamos, al decidir cuánto pagar por una propiedad, los inversores también consideran cuánto vale una propiedad para ellos.
El valor de la inversión es la cantidad que un inversor está dispuesto a pagar, con respecto a sus objetivos, rendimiento objetivo y posición fiscal.
Por lo tanto, como el valor de mercado siempre es único para un mercado, el valor de inversión es único para el inversor en cuestión.
Con eso, viene una serie de otros enfoques que se pueden utilizar para determinar el valor, a diferencia de las valoraciones más formales requeridas por los tasadores.
Las siguientes son las medidas más comunes de valoración de inversiones:
1. Ventas comparables:
Esto es esencialmente lo mismo que el enfoque de mercado mencionado anteriormente.
2. Multiplicador de renta bruta
Esta es una proporción que mide el valor tomando las rentas brutas que produce una propiedad a lo largo del año y multiplicándolas por el multiplicador de renta bruta basado en el mercado.
3. Devolución de efectivo en efectivo
El rendimiento de efectivo sobre efectivo es otra relación simple, calculada tomando el flujo de efectivo proforma del primer año (antes de impuestos) y dividiéndolo por el costo total de la inversión inicial.
4. Capitalización directa
Este es el mismo enfoque de capitalización directa mencionado anteriormente que utilizan los valuadores. Capitalizar el flujo de ingresos de una propiedad es una forma muy común y sencilla de determinar tanto el valor de mercado como el de inversión para una propiedad comercial.
5. Flujo de caja descontado
El modelo de flujo de efectivo descontado se utiliza para encontrar la tasa interna de rendimiento (TIR), el valor presente neto y una comparación de acumulación de capital.
Entonces, conociendo los diferentes enfoques para generar estos valores, demos cierta tangibilidad a cómo estos tipos de valores difieren entre sí.
Valor de mercado vs. valor de inversión
Para recapitular, el valor de mercado es el valor de una propiedad en un mercado abierto, determinado por una tasación.
El valor de la inversión es determinado por el inversor real en función de sus objetivos y criterios de inversión únicos.
A continuación, ilustraremos un ejemplo:
Supongamos que un inversor individual está contemplando la adquisición de un pequeño edificio de apartamentos.
La propiedad está bajo contrato por $ 1.2 millones, y está buscando un rendimiento mínimo del 10% sobre el activo.
Según el rendimiento objetivo del inversor, podrían pagar hasta $ 1.4 millones y aún así cumplir con su objetivo.
En este escenario, el inversor encuentra que puede obtener un préstamo de $ 960,000 (80% de préstamo a valor), amortizado a lo largo de 20 años al 5%.
Ahora, supongamos que durante el proceso de suscripción, la valuación del banco valora la propiedad en $ 1,000,000 en lugar de los $ 1.2 millones en los que está encerrado el comprador.
Esa valoración reduciría el monto del préstamo soportable a $ 800,000 (basado en un factor de vida útil del 80%), en lugar de los $ 960,000 previamente anticipados.
Desafortunadamente, sin embargo, en este escenario, el vendedor se niega a vender por menos de $ 1,200,000.
Eso haría que esta sea una transacción por encima del mercado, lo que simplemente significa que el precio de venta es más alto que el valor de mercado actual de la propiedad.
¿Todavía tiene sentido que el inversor siga adelante con este acuerdo, entonces?
El nuevo monto del préstamo reduciría el rendimiento del 22% al 16%, pero eso aún supera el objetivo del inversor de un rendimiento del 10%.
En la mayoría de los casos, los valores de mercado e inversión deben ser aproximadamente los mismos, pero ocasionalmente divergirán.
Además, también es muy posible que el valor de la inversión sea superior al valor de mercado.
Esto puede suceder cuando el valor para un comprador es más alto que el valor para el comprador promedio y bien informado.
Por ejemplo, supongamos que una empresa se expande a un nuevo edificio al otro lado de la calle de su ubicación actual, pagando más que el valor de mercado para crecer cerca y llenar el espacio que de otro modo sería llenado por los competidores.
Al perseguir una ventaja estratégica, el valor es un poco más alto para ellos: el costo adicional puede justificarse.
En el caso de un inversor, el valor de la inversión podría exceder el valor de mercado como resultado de condiciones de financiamiento favorables.
El valor de la inversión, por supuesto, también puede ser menor que el valor de mercado. Tal vez un inversionista está buscando un edificio de oficinas, pero se especializa en bienes raíces multifamiliares. Para ellos, un edificio de oficinas va a tener un valor de inversión más bajo debido a la curva de aprendizaje y otros costos incrementales involucrados.
Otro escenario en el que el valor de la inversión podría ser inferior al valor de mercado es si un inversor requiere un rendimiento superior a la media basado en el rendimiento de su cartera existente.
Encontrar ofertas que tengan sentido
Con todo, para cualquier negocio inmobiliario individual las circunstancias variarán drásticamente. En general, el juego más seguro es asegurarse de que una inversión tenga sentido en términos de ambas medidas de valor.
El valor de la inversión es más subjetivo y, por lo tanto, no se debe abusar de él, pero se debe tener en cuenta. Del mismo modo, el valor de mercado nunca debe ser concluyente. Estime el valor de mercado usted mismo antes de invertir en cualquier cosa, y combínelo con los valores de mercado y los valores de inversión de terceros.
Si el vendedor promueve un valor de inversión que es mucho más alto que el valor de mercado, asegúrese revisar concienzudamente. La combinación de estos tipos de valor permite a los compradores de bienes raíces comerciales comprender sus inversiones de manera más holística y crea un mercado más justo para todos los involucrados.
Acérquese a nosotros para asesorarlo en sus inversiones inmobiliarias.
Por Reonomy